아파트를 팔기 직전이라면 계약서의 금액만 보고 양도세를 짐작하기 어려워요. 아래 아파트양도세계산기에 양도가액과 취득가액, 확인된 필요경비와 공제액을 넣으면 기본세율에 따른 예상 양도소득세를 볼 수 있어요. 입력 전에 매매계약서와 비용 증빙을 모아 두면 누락을 줄일 수 있습니다.
이 계산기는 비과세, 다주택 중과, 세액공제와 지방소득세를 자동 판단하지 않아요. 결과는 신고 전에 거래 조건을 점검하는 출발점으로 사용하세요.
아파트양도세계산기: 기본세율 적용 예상 양도소득세
※ 2026년 소득세법 제55조 기본세율에 따른 양도소득세 산출세액 추정. 비과세·중과·감면·지방소득세는 제외하며 공제액 적용 여부는 국세청 공식 안내에서 확인. · 참고용 계산이며 실제 금액은 공식 기관·전문가 확인이 필요합니다.
아파트양도세계산기에서 먼저 확인할 것
이 계산기는 과세 대상 양도차익에 기본세율이 적용되는 경우의 예상 세액을 보여 줘요. 아파트가 비과세 대상인지, 다른 주택 때문에 중과 여부를 검토해야 하는지는 입력 금액만으로 결정할 수 없습니다. 계산을 시작하기 전에 취득일과 양도일, 본인과 세대의 주택 보유 현황을 적어 두세요.
취득가액과 양도가액에 필요한 자료
매입·매도 계약서에서 실제 거래금액을 확인해 각각 입력해요. 계약서를 찾지 못했다면 확인 가능한 거래 자료부터 모으고, 기억에 의존한 금액은 넣지 않는 편이 좋아요. 계약금과 잔금을 따로 입력하는 칸은 없으므로 같은 거래대금이 중복되지 않게 살펴보세요.
필요경비는 어떤 자료로 입력하나요
중개보수 영수증, 법무사 비용 자료, 공사 계약서와 결제 내역을 항목별로 모아 보세요. 지출했다는 사실과 양도세 계산에서 인정되는지는 다른 문제예요. 수리비도 공사 내용에 따라 판단이 달라질 수 있으니, 인정 여부를 확인한 금액만 합산해 입력하세요.
보유 기간과 주택 수 확인
보유 기간은 취득·양도 시점을, 거주 기간은 실제 거주 이력을 바탕으로 따로 확인해요. 장기보유특별공제액은 계산기가 자동 산정하지 않으므로 적용 가능 여부와 금액을 확인해 입력해야 합니다. 배우자 명의 주택이나 일시적으로 보유한 다른 집이 있다면 세대·주택 수 판단도 공식 안내로 점검하세요.
계산 방법과 입력 예시
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 뺀 금액이에요. 여기서 확인된 장기보유특별공제액과 이번 거래에 적용할 기본공제액을 빼 과세표준을 구한 뒤, 구간별 기본세율을 적용합니다. 기본공제를 이미 다른 양도에 사용했다면 입력값을 조정해야 해요.
| 확인 항목 | 준비할 자료 | 입력·판단 시 확인할 점 |
|---|---|---|
| 거래금액 | 매입·매도 계약서 | 실제 거래금액과 중복 입력 |
| 필요경비 | 영수증·결제 내역 | 항목별 인정 여부 |
| 보유·거주 | 등기·거주 관련 자료 | 공제와 비과세 적용 조건 |
예를 들어 양도가액 2억 원, 취득가액 1억 8,000만 원이고 경비·공제액이 모두 0원이라면 과세표준은 2,000만 원, 기본세율에 따른 산출세액은 174만 원이에요.
신고 전에 결과를 확인하는 방법
예상 세액이 0원이어도 비과세나 신고 의무까지 확인된 것은 아니에요. 특히 다른 주택이 있거나 취득·처분 경위가 복잡하다면 국세청 공식 모의계산에 거래일, 주택 수, 거주 이력과 증빙 금액을 다시 입력해 보세요. 결과가 다르면 세율 적용과 공제액부터 비교하고, 판단이 어려운 비용이나 특례는 세무 전문가에게 확인하세요. 아파트양도세계산기 결과는 신고서의 확정 세액으로 사용하지 마세요.
❓ 자주 묻는 질문
매입 당시 계약서를 잃어버렸다면 취득가액을 어떻게 확인하나요?
보관 중인 거래 서류와 공식 조회 자료를 먼저 확인해요. 확인되지 않은 금액을 임의로 넣으면 예상 세액도 달라지므로, 자료를 찾기 어렵다면 세무 전문가와 취득가액 확인 방법을 상담하세요.
중개보수와 수리비를 모두 필요경비에 넣을 수 있나요?
중개보수와 수리비는 비용의 성격과 증빙에 따라 인정 여부가 달라져요. 영수증만 보고 모두 합산하지 말고, 각 항목을 국세청 안내나 세무 전문가에게 확인한 뒤 입력하세요.
배우자 명의의 다른 집도 주택 수 확인에 포함되나요?
등기 명의만으로 주택 수를 판단하면 안 돼요. 적용되는 세대와 주택 수 기준을 국세청 공식 안내에서 확인해야 합니다.
예상 세액이 0원으로 나오면 신고도 필요 없나요?
아니요. 0원은 입력한 금액과 기본세율로 계산한 결과예요. 비과세 여부와 신고 의무는 해당 거래의 조건에 따라 따로 확인하세요.
계산기마다 결과가 다르면 무엇부터 확인하나요?
양도가액, 취득가액, 필요경비, 공제액이 같은지 먼저 비교해요. 이어서 비과세·중과 적용 여부와 계산 기준을 살펴보고, 국세청 공식 모의계산 결과로 점검하세요.
📎 참고 자료
작성 기준일: 2026-10-26. 요율·기준은 수시로 바뀌므로 최신 공식 안내를 함께 확인하세요.