종합부동산세 계산기로 주택분 예상 세액을 직접 구해 보세요. 공시가격 합계와 보유 유형만 고르면 기본공제, 공정시장가액비율 60%, 누진세율, 1세대 1주택 세액공제, 농어촌특별세까지 국세청 계산 순서대로 차례로 계산해 줘요. 2026년 12월에 고지되는 2026년 귀속분(과세기준일 2026년 6월 1일)을 현행법으로 계산한 값이에요.
2026년 종합부동산세 계산기(주택분)
※ 2026년 귀속 종합부동산세법 현행 기준(주택분·개인), 출처: 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도 · 참고용 계산이며 실제 금액은 공식 기관·전문가 확인이 필요합니다.
종합부동산세는 이 순서로 계산해요
종부세는 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 해요. 국세청 세액계산 흐름도를 따르면 순서는 아래와 같아요.
- 주택 공시가격을 합산해요. 인별로 합산하고, 공시가격은 국토교통부가 매년 공시해요.
- 합산액에서 기본공제를 빼요. 일반은 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원이에요.
- 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 돼요.
- 과세표준에 누진세율을 적용해요. 2주택 이하는 0.5~2.7%, 3주택 이상은 0.5~5.0%예요.
- 재산세로 이미 낸 몫(공제할 재산세액)을 빼면 산출세액이에요.
- 1세대 1주택자는 고령자(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)와 장기보유(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%) 세액공제를 받고, 두 공제를 합쳐 최대 80%예요.
- 전년도 세 부담의 150%를 넘는 부분은 빼 줘요(세부담 상한). 마지막으로 납부세액의 20%를 농어촌특별세로 함께 내요.
이 계산기는 1~6번과 농어촌특별세까지 반영해요. 세부담 상한은 전년도 고지 내역이 있어야 계산할 수 있어서 넣지 않았어요.
세율표(주택분 과세표준 기준)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 원 초과 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 원 초과 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 원 초과 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 원 초과 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 원 초과 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
세율은 과세표준 전체에 한 번에 곱하지 않고 구간별로 나눠서 곱해요. 예를 들어 과세표준이 6억 6천만 원이면 3억 원까지는 0.5%, 그다음 3억 원은 0.7%, 나머지 6천만 원은 1.0%를 적용해 더해요.
계산 예시
공시가격 15억 원인 아파트를 1세대 1주택자가 가지고 있으면 15억 원에서 12억 원을 빼고 3억 원이에요. 여기에 60%를 곱하면 과세표준은 1억 8천만 원이고, 0.5%를 곱한 900,000원이 산출세액이에요. 농어촌특별세 20%는 180,000원이라서 재산세 공제 전 합계는 1,080,000원이에요. 실제 고지서는 여기서 재산세로 낸 몫이 빠지기 때문에 더 적게 나와요.
| 보유 유형 | 공시가격 합계 | 과세표준 | 산출세액(공제 전) |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 15억 원 | 1.8억 원 | 900,000원 |
| 2주택 이하 | 20억 원 | 6.6억 원 | 4,200,000원 |
| 3주택 이상 | 30억 원 | 12.6억 원 | 10,800,000원 |
| 2주택 이하 | 30억 원 | 12.6억 원 | 10,380,000원 |
같은 공시가격 30억 원이라도 2주택 이하는 10,380,000원, 3주택 이상은 10,800,000원으로 12억 원을 넘는 구간부터 세율이 달라져요. 1세대 1주택자가 공시가격 20억 원인 집을 15년 이상 보유한 만 70세 이상이라면 산출세액 2,760,000원에서 두 공제를 합친 80%가 빠져 종부세는 552,000원, 농어촌특별세까지 662,400원이에요.
이 계산기가 반영하지 않는 경우(예외·제외 대상)
이 계산기는 개인이 가진 주택분의 기본 세액을 구해요. 다음 경우에는 대상이나 세액이 달라져요. 국세청 종합부동산세 안내를 기준으로 정리했어요.
- 합산배제: 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택, 주택건설사업자의 주택신축용 토지는 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고를 하면 종부세 과세에서 빠져요.
- 1세대 1주택 판단 특례: 혼인한 날부터 10년, 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 합가한 날부터 10년 동안은 각각 1세대로 봐요. 합산배제 임대주택과 사원용 주택은 주택 수에서 빠지고, 1주택과 함께 다른 주택의 부속토지만 가진 경우도 1세대 1주택자로 봐요.
- 신청하면 1세대 1주택자로 보는 경우: 1주택과 함께 신규주택(일시적 2주택), 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역주택, 준공후미분양주택을 가진 경우예요. 요건은 국세청 안내에서 확인해요.
- 세부담 상한: 재산세와 종부세를 합친 세 부담이 전년도 합계의 150%를 넘으면 초과분을 빼 줘요. 전년도 고지 내역이 필요해서 이 계산기는 반영하지 않아요.
- 분납: 납부할 세액이 250만 원(농어촌특별세 제외)을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나눠 낼 수 있어요. 납부기간은 12월 1일부터 15일까지예요.
자주 하는 실수와 주의사항
- 시세가 아니라 공시가격을 넣어야 해요. 공시가격은 부동산공시가격 알리미나 홈택스에서 조회해요.
- 과세기준일(6월 1일)에 소유한 사람에게 과세돼요. 그 뒤에 팔아도 그해 종부세는 달라지지 않아요.
- 재산세 공제 칸에는 고지서에 적힌 공제할 재산세액을 넣어요. 모르면 0으로 두면 되지만, 그만큼 실제보다 많게 나와요.
- 부부 공동명의 1주택자는 각자 9억 원씩 공제받는 방식과 1세대 1주택자 방식(12억 원) 중 유리한 쪽을 고를 수 있어요. 1세대 1주택 방식은 신청해야 해서 기한을 홈택스나 세무서에서 확인해요.
- 임대주택·사원용 주택처럼 합산에서 빼는 주택은 신고해야 해요. 이 계산기는 합산배제를 반영하지 않아요.
- 2026년 세제개편안은 국회 심사 중이에요. 확정되기 전까지는 현행 기준으로 계산하고, 개정 내용이 나오면 국회 의결과 시행령을 확인해요.
❓ 자주 묻는 질문
종합부동산세는 언제 부과되나요?
매년 6월 1일(과세기준일) 현재 주택을 소유한 사람에게 부과돼요. 납부 기간은 12월 1일부터 12월 15일까지예요.
1세대 1주택자의 기본공제는 얼마인가요?
12억 원이에요. 일반은 9억 원이에요. 1세대 1주택자는 고령자 세액공제(20~40%)와 장기보유 세액공제(20~50%)를 받을 수 있고, 두 공제를 합쳐 최대 80%예요.
공정시장가액비율은 몇 %인가요?
주택분은 60%예요. 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 60%를 곱한 값이 과세표준이에요.
부부 공동명의면 종부세 계산이 달라지나요?
공동명의 1주택자는 각자 9억 원씩 공제받는 방식과 1세대 1주택자 방식(12억 원) 중 유리한 쪽을 선택할 수 있어요. 1세대 1주택 방식은 신청해야 해요.
계산기 결과와 고지서 금액이 다른 이유는 무엇인가요?
재산세로 이미 낸 몫(공제할 재산세액)을 빼야 하고, 전년도보다 150%를 넘게 늘어난 부분은 세부담 상한으로 빠져요. 합산배제 주택도 반영되지 않아요. 고지서 금액을 기준으로 삼아요.
📎 참고 자료
- 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도(공제금액·공정시장가액비율·세율)
- 종합부동산세법 제8조(주택 과세표준)
- 종합부동산세법 제9조(세율·세액)
- 국세청 종합부동산세 신고·납부 안내(합산배제·1세대 1주택 특례·세부담상한)
작성 기준일: 2026-10-10. 요율·기준은 수시로 바뀌므로 최신 공식 안내를 함께 확인하세요.